Octubre 2022 El Oráculo de PEI | Con mayor descuento frente a comparables

Hemos observado que a pesar de la rápida recuperación de sus fundamentales, el precio de PEI ha caído de forma importante, retrocediendo cerca de un 30% desde la migración del vehículo a la rueda de Renta Variable, cotizando a un múltiplo de aproximadamente 0,38 veces su valor en libros. Por lo anterior, quisimos entender cómo transan los REITs (Real Estate Investment Trust) con respecto a su múltiplo P/VL a nivel global y para efectos de este ejercicio tomamos como referencia REITs diversificados, cuya capitalización de mercado es similar a la de PEI (Tabla 1). Como resultado, encontramos que, en promedio, en Estados Unidos* y Asia, este tipo de activos se negocian con una prima frente a su valor en libros (P/VL ~ 1,94 y 1,5, respectivamente); en Australia, Europa y África el precio está cercano a su valor contable (P/VL ~ 0,95, 1,03 y 1,04, en el orden dado); mientras que en el caso de Canadá y Latinoamérica se observa un descuento frente a su valor en libros, con múltiplos promedio de 0,64x y 0,76x, respectivamente. Al contrastar con comparables diversificados en México, observamos que la media de este múltiplo se sitúa en aproximadamente 0,69x; sin embargo, los de mayor similitud en términos de capitalización de mercado cotizan a un múltiplo promedio de 0,91x (vs. 0,38x de PEI). En la gráfica 1 mostramos un comparativo del P/VL vs la rentabilidad (ROE) de REITs en México, PEI y TIN, donde podemos observar que el múltiplo de vehículo luce bajo frente a la rentabilidad del mismo.